“给每一位购房人一个满意答案”——郑州保交房深度观察
发表时间:2024-08-09
住房承载着购房者实现住有所居的渴望与期待。房地产市场的稳定发展，既是民生要事，也是经济课题。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》着重强调“加快构建房地产发展新模式”。
保交房工作是落实党中央、国务院决策部署的关键举措，是践行以人民为中心发展思想的具体行动，是当下促进房地产市场平稳健康发展的首要任务。
住房城乡建设部、金融监管总局出台相关政策，推动各地把保障购房人合法权益作为根本出发点与落脚点，充分发挥城市房地产融资协调机制（以下简称“协调机制”）的作用，引导银行业金融机构更好地满足城市房地产项目的合理融资需求，有力、有序、有效地推进保交房各项工作。
河南省郑州市因城施策，以城市为主体、以项目为核心，采取有效举措，压实地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任，全力推进商品房项目交付，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益，提振了房地产市场的信心。近日，记者专程前往郑州市调研采访，深入了解保交房等相关措施和经验，遂成此报道。
对于中国人来说，房子具有特殊意义，它既是“家”的象征，也是梦想、希望和归属感的寄托……
6 月 25 日，居住在河南省郑州市金水区的李一莲，顶着近 35 摄氏度的高温，和老伴一起奔走于郑州市的各大建材市场。几天前，她从业主群得知多年前购置的房子即将交付，便一直忙着和装修公司商议装修方案。
再过 1 个多月，李一莲将迎来 61 岁生日。她把这套“迟到”的房子比作这些年来收到的“最好的礼物”——她的生活因此得以重构，她和家人的关系也随之得到修复。“过去一提到这套房子，家里气氛就很压抑，现在终于云开雾散了。”
今年 1 月，住房城乡建设部、金融监管总局共同发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。在住房城乡建设和金融管理等政府部门的引导与推动下，郑州市迅速行动，组建了郑州市房地产融资协调机制工作专班（以下简称“郑州专班”）。自协调机制建立以来，越来越多像李一莲这样的购房人迎来了即将收房的好消息。
截至 7 月 31 日，郑州已有 150 个项目被纳入“白名单”，79 个项目正在攻坚整改；已累计交付 218 个项目，有 85 个项目初步具备或接近交付条件，年底前将陆续交付使用。
把责任落实得更“扎实”
当前，房地产市场供求关系发生重大转变，房地产市场正处于调整阶段，部分在建已售的商品住房项目面临交付难题。
4 月 13 日至 14 日，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在郑州市调研房地产工作并主持召开座谈会。何立峰强调，要认真学习贯彻习近平总书记重要指示精神和党中央、国务院决策部署，进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。
5 月 17 日，何立峰在出席全国切实做好保交房工作视频会议时再次指出，要深刻领会房地产工作的人民性、政治性，继续因城施策，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
协调机制中的“白名单”是指符合特定条件和标准的房地产项目名单。协调机制要组织成员单位对项目进行审查，审查后符合五个条件和五项标准的项目形成“白名单”，推送给主办银行。主办银行对“白名单”项目进行信贷评审，对符合贷款条件的项目给予融资支持。
作为“保交房”重点城市的郑州市，压力巨大、任务繁重。“和其他城市相比，郑州市保交房工作的难点在于，市场销售增长不稳定，住房消费意愿不高，新增购房需求不足，整体消费信心不足。前些年大规模的城中村改造，使大量存量房陆续进入市场，分散了市场需求。再加上疫情和去年 7·20 暴雨灾害的影响，郑州市房地产开发企业损失惨重，建设资金困难，逾期交付风险较大，保交房工作任务艰巨。”河南省住房城乡建设厅副厅长李学军介绍说。
协调机制因此成为郑州市推进保交房工作的有力手段。
尹兴利，郑州市住房保障和房地产管理局党组成员、一级调研员，目前是郑州专班的工作人员。
厚厚的台账、密密麻麻的笔记、频繁响起的电话声……6 月 28 日，记者来到郑州专班的“指挥部”。
自 2023 年年底以来，尹兴利就和来自河南金融监管局、郑州市住房保障和房地产管理局、市委金融办、市财政局、市主要银行的几十位工作人员一起，在此集中办公。
在他看来，郑州专班不管是在建设过程中，还是在具体工作的推进中，都紧紧围绕一个“干”字，突出一个“实”字。
“一分部署，九分落实。专班工作绝非花架子喊口号，更不是简单地开会发文，而是把狠抓落实放在突出位置。”尹兴利进一步介绍道。
狠抓落实体现在责任落实要到位——
记者了解到，为强化统筹协调，郑州市还结合当地房地产项目的实际情况，在郑州专班内设立了综合协调组、业务指导组、金融服务组、司法保障组、督导检查组 5 个小组。
狠抓落实还体现在责任落实要到人——
“郑州市通过实施‘包案到人’，有针对性地解决‘急难愁盼’项目问题。”李学军介绍说。据悉，包括李一莲所购房子所在的绿城·沐春歌项目在内，共有 19 个问题突出的项目，均由郑州市委领导班子挂帅督办。“通过领导督办，增强力量，实现了工作的全力推进。”尹兴利表示。
狠抓落实还体现在责任要层层压实——
郑州专班采取建章立制、奖惩结合、部门联动、红脸出汗等方式，进一步压实工作责任。记者了解到，郑州市纪委监委作为督导部门纳入郑州专班，紧盯各方主体责任、区县属地责任和关键环节，着力发现和解决工作推进过程中存在的形式主义、官僚主义，不作为、乱作为、慢作为以及失职渎职、违规违纪违法等问题，为保交房工作提供了强有力的纪律保障。
用“六个一”精准破题
“我终于能看到自己的家了！”和李一莲同为绿城·沐春歌项目业主的王女士兴奋地告诉记者。几年前，刚大学毕业不久的她，在父母的支持下凑齐了 30 万元首付，买下了她心中的“梦想家园”。就在她憧憬未来生活的时候，该项目却因资金链断裂被迫停工。
“那时候别提多着急了，我单位就在这附近，一下班我就来看看，就盼着早日复工。”王女士回忆说，终于有一天，有工人进场了，心里又重新燃起了希望。此后，新的开发商组建了业主群，并定期通报施工进度，她心里悬着的石头总算落了地。
和王女士不同，今年 5 月才在该楼盘购房的薛先生则显得“淡定”许多。谈到购买曾经的烂尾楼是否有顾虑，他坦言：“当然有！我从去年 12 月就开始关注这个楼盘了，直到今年 3 月得知它进了‘白名单’，我和妻子才决定购买。”
什么是“白名单”？薛先生并不是非常清楚，但他坚信“白名单”就是给购房人的“定心丸”。
同一个楼盘，两位购房人，两种不同的心境。这背后，是绿城·沐春歌项目“命运多舛”又“峰回路转”的故事。
据绿城·沐春歌项目负责人万霄介绍，该项目原名“翰林华庭”，是郑州市停工时间较长的问题项目。2021 年 3 月，在政府支持下，万霄所在的陕西林荣森实业有限公司对项目原公司河南盈瑞置业有限公司进行了不良资产收购。万霄清楚地记得，刚收购项目时，施工现场钢筋裸露，楼房主体只盖了一半。
随着项目的推进，万霄发现公司预估的盘活资金并不充足。“为盘活项目，公司原计划投入 3 亿元，解决完债务问题后，却发现资金需求远超预期，截至目前还有 3 亿元的资金缺口。”万霄表示。
这让刚刚“涅槃重生”的项目再次陷入困境。就在万霄束手无策之时，郑州市协调机制的建立，让他看到了希望，“接到通知后，我马上着手申报第一批‘白名单’”。
不过，由于该项目涉及预售资金抽逃问题，不符合“白名单”条件，因此未能被纳入首批“白名单”。
“绿城·沐春歌项目盘活难度较大，推进修复过程确实比较曲折，审计部门的介入对推动该项目进入‘白名单’起到了关键作用。”郑州市金水区政府二级调研员何守华表示，针对该项目问题，郑州市和金水区两级专班进行研判，请审计局对开发企业预售资金抽逃情况进行审计。“经过全面审计，最终认定该项目不存在预售资金抽逃问题。随后专班为企业与银行搭建对接平台，工商银行建设路支行确定为该项目的主办银行。”
据中国工商银行建设路支行工作人员段永辉介绍，障碍扫除后，银行本着以项目为中心的原则，将企业与项目分开，通过银行内部融资协调小组的集中研判，最终确定该项目符合纳入“白名单”条件，并开通绿色通道，目前首笔贷款已经发放。
绿城·沐春歌项目的成功修复，对郑州市“六个一”——“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”的责任包联体系的完善起到了促进作用。
“由于每个项目的情况不尽相同，无法用一个方案解决所有问题；房地产项目问题涉及面广，化解需要调动各方资源。因此一套符合实际的工作机制是确保保交房工作高质量完成的关键。”郑州专班工作人员、郑州市住房保障和房地产管理局孟凡斌表示。
据尹兴利介绍，结合当地项目实际，郑州专班通过横向联动、纵向贯通的方式，不断引入各方资源。
为更好地剖析、研究、修复项目，推动项目更快进入“白名单”并获得银行信贷支持，该工作机制从最初的“一项目一方案一专班”拓展到“一项目一方案一专班一银行”。
据悉，河南金融监管局向郑州专班派驻 1 名二级巡视员担任金融组组长，同时组织 21 家银行机构省行部门副总级以上干部常驻专班办公，充实专班金融力量。“协调机制工作难度大、影响广、各方利益诉求多，需要对项目逐一剖析、深入研究，才能推动项目问题更合理有效地解决。”郑州专班金融组组长表示。
据悉，当前郑州专班金融组已深入反复研究的项目超过 300 个，有些问题复杂的项目，反复研究多达 5 到 6 次，对 118 个白名单项目开展了回溯分析，着力找问题、查原因、补短板，有效地推动了郑州市的项目修复。
针对部分项目存在抽挪资金，财务存在冻结扣押等情况，郑州专班在推动企业主动承担责任的同时，进一步推动审计、公安、司法等力量加入，并结合工作实践，又将工作机制从“一项目一方案一专班一银行”进一步拓展到“一项目一方案一专班一银行一审计一法官”。“目前，极具郑州特色的‘六个一’工作机制已基本形成。”尹兴利说。
应进尽进 应贷尽贷
解决资金问题是保交房工作的核心。
为扎实高效推进协调机制落地，河南金融监管局抽调精干力量，集中优势兵力，投入到工作中。
抓重点、治长期、全覆盖……河南金融监管局召开银行主要负责人参加的调度会、推进会、座谈会近 20 次，指导银行机构成立“一把手”任组长的协调机制工作专班，在较短时间内实现了“机制建立、项目推送、主办银行、尽职免责”四个全覆盖。加快建立绿色通道，不断完善与融资协调机制相适应的信贷审核受理制度，确保 2 周内完成对“白名单”项目的评审工作，对符合条件的项目及时授信、放款。
针对“白名单”项目授信投放的重点银行机构，河南金融监管局还联合郑州市政府组建 4 个调研组，分别到 8 家重点机构现场调研，逐一了解工作中的“卡点”“堵点”，现场答疑解惑，传导政策，压实责任，加快“白名单”项目授信投放落地。
在不懈的努力和持续的推动下，保交房工作取得突破。
紧邻郑州中学（总校）、郑州中学附属小学，位于郑州市高新区的谦祥·云栖项目一直备受郑州市的年轻父母和准父母们关注。但受市场调整、信心不足、流动性紧张等因素影响，进入 2024 年该项目因资金紧张建设困难。
“协调机制一落地，高新区管委会就通知了我们，3 月初在管委会的帮助下，我们迅速完成了相关申报工作，并成功入围 3 月中旬‘出炉’的首批‘白名单’。”该项目负责人娄自然介绍说。
在多方的推动下，中国建设银行河南省分行成为了该项目的主办行。据建行河南省分行公司部副总经理李前文介绍，银行对该项目开通绿色通道，优先受理，同步审查审批，优化授权，简化评估，原本需要 2 个月完成的授信审核流程仅 2 周左右就全部完成，并于 3 月 30 日向该项目授信 4 亿元，目前已投放 1.27 亿元。
谦祥·云栖项目并非个例。数据表明，在郑州市房地产融资协调机制的大力助推下，截至 7 月 31 日，郑州市经银行确认的“白名单”已进展至第三批，总计有 150 个项目被纳入，其中 143 个项目已获银行授信共计 525.75 亿元。已有 111 个项目获得投放 202.37 亿元，已授信项目数量占“白名单”项目总数的 95.33%，已投放项目数量占已授信项目数量的 77.62%。
越是艰难，越需具备破局的思维。
在推进保交房工作期间，面对种种“难点”与“痛点”，需要各方协同合作找出“症结”所在，并开具“良方”。
监管账户的平移划转一度成为郑州市保交房工作推进过程中的“难点”。
为防止资金被挪用，保障项目建设交付，进入“白名单”的项目，需将预售资金监管账户设立在主办银行，以达成资金的封闭管理。
然而，“在实际落地过程中，由于此前诸多项目的账户开设于其他银行，因而产生了平移的需求。并且，这些账户数量众多且分布分散，极大地增加了管理的难度。”河南金融监管局的工作人员赵泽宇称。
那要如何“破题”？在充分调研的基础上，专班金融组率先提出在主办银行开设资金监管账户，并与存量开发贷银行进行资金共管的构想，从而在确保对新进资金实施封闭管理的同时，保障存量贷款银行的债权安全。
为促使这一构想得以落实、生效，河南金融监管局进一步加强顶层设计，提议郑州市对预售资金监管办法予以修订，允许监管账户的划转；另一方面，通过调度会增强对银行机构的指导力度，引导主办银行牵头与各存量开户行协商，推动协调账户的平移划转。
当下，监管账户平移划转的问题正在逐步得到化解。据河南金融监管局的数据，目前郑州市已平移监管账户 38 个，河南省全省实现监管账户平移的数量达到 168 个。
保障民生的探索永不停歇
在郑州市中原区陇海路与西四环的交汇之处，由郑州市本土民营房企郑州汇泉置业有限公司开发的汇泉城 9 号院项目一期建设正如火如荼地进行。
作为被纳入“白名单”的项目，目前它已获得主办银行 6 亿元的授信，并于 6 月底获得 1.47 亿元的投放。
回顾该项目进入“白名单”的过程，项目负责人宁黎明表示，这是多方携手努力的成果。省、市、区协调机制工作专班多次组织项目调度会，对项目状况进行深入的摸排与梳理，针对项目申报“白名单”时遭遇的“卡脖子”问题细致剖析，积极探寻化解的路径。
宁黎明告诉记者，“白名单”搭建起了民营企业与银行之间的桥梁，为项目的持续开发建设提供了精准的融资支持，是缓解企业流动性困难和风险的“及时雨”。
与此同时，围绕汇泉城 9 号院一期的探索并未随着信贷资金的到位而停止。据宁黎明介绍，当下公司正在与郑州城发安居集团商议，待该项目完成建设后，将其收购用作保障性住房的可能性。
谈及收购的原因，郑州城发安居集团总经理于通表示，该项目的地理位置、套内面积等均符合作为保障性住房的基本要求。“未来，会结合该项目的销售情况，在尊重房企自身意愿的前提下，进一步推进现房收购流程。”
探索保障性住房“以购代建”，是郑州市推动已建成存量商品房去库存，助力房地产市场健康发展的有益尝试。而类似的探索仍在持续进行。
保交房既关系着民生福祉，又关联着经济发展。
“当下，让老百姓依照合同约定按时拿到验收合格的房子，是做好保交房工作的核心，也是提振消费信心的关键。”尹兴利表示。
近期，位于郑州市中原区二砂文化创意片区的中海·时光之境，在开盘当日推出的 91 套洋房房源瞬间售罄。记者了解到，这仅仅是近期郑州市楼盘人气回升的一个实例。
探究其原因，频繁出台的利好政策以及“白名单”的接连落地，是促使郑州市楼市信心逐步恢复的“良药”。
“未来，我们将不断完善工作机制，坚决扛起城市主体责任，勇敢直面风险挑战，聚焦工作目标，全力攻克难题，推动保交房工作和协调机制进一步落实并取得成效。”河南省住房城乡建设厅副厅长李学军表示：“归根结底，要对每一位购房人负责。”
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